买了商品房之后，几乎每家每户都要和物业打交道。小区安保、公共区域保洁、电梯维护、垃圾清运，日常居住的很多事情都离不开物业公司。可现实生活里，物业和业主之间的矛盾一直不少。很多普通业主并不清楚物业的权责边界，分不清哪些服务是物业该做的，哪些行为已经触碰法律红线。
不少业主遇到物业不合理的做法，大多只有两种选择，要么忍气吞声，继续按时交物业费；要么直接拒交物业费表达不满。但拒交物业费并不是万能的对抗手段，处理不好反而会让自己陷入被动。搞清楚物业哪些行为属于违法违规，掌握合理的维权路径，才是业主保护自身权益的关键。
结合日常小区高频纠纷，有五种很常见的物业操作，其实已经属于违法行为。很多业主天天遇到，却不知道自己可以拒绝，更不知道该怎么去维权。同时也要理清一个核心：物业和业主是服务合同关系，物业是来提供服务的，并不是小区的管理者，没有无限的权力约束业主。
第一种违法行为：以不缴物业费为由，停水、停电、停燃气。
这是小区冲突当中出现频率最高的一种操作。部分物业遇到业主没有按时缴纳物业费，不去走正常的催缴流程，直接把业主家里的水、电切断，逼迫业主交钱。不少业主迫于生活不便，只能妥协缴费。
很多人误以为，不交物业费，物业就有权停水停电。实际上水、电、燃气的供应合同，是住户和供水、供电、供气单位之间签订的，物业公司本身并不是供应方。物业没有资格私自中断业主的基础生活供应。哪怕业主确实存在物业费拖欠，物业也只能通过协商、起诉等合法途径讨要费用，无权采取断供手段。
现实里会有一种容易混淆的情况。如果业主自身欠缴水费电费，供水供电公司按照规定停止供应，这和物业私自停水停电性质完全不一样。物业私自操作断水断电，给业主造成冰箱食材损坏、居家生活不便等损失，业主是可以要求物业承担相应赔偿的。很多业主面对这种情况，直接选择对抗拒缴全部费用，并不是最优解。正确做法是保存好停水停电的证据，向主管部门反馈投诉，必要的时候通过法律主张损失。
第二种违法行为：私自占用、处置小区公共区域收益，不向业主公开账目。
小区里面的电梯广告、单元楼门口广告牌、小区公共车位对外出租、快递柜进场费，这些都属于小区公共区域产生的收益。按照规定，这部分收益归属全体小区业主共有，并不是物业公司的收入。
现在不少小区，物业把公共区域广告位、场地租出去，钱直接收归自己支配，既不征求业主意见，也不公示收支明细。赚了多少钱，花到什么地方，全体业主完全不知情。这是非常普遍的侵权行为。
公共收益可以用来补充小区维修资金，或是用于小区公共设施维护。但每一笔收入和支出，都应当定期向全体业主公示。物业不能单方面挪用。现实难点在于，很多小区没有成立业主委员会，业主是分散的个体，很难去核查账目。这种情况下，业主有权要求物业公示公共收益台账。物业拒不公示，业主可以向住建物业主管部门进行反映，由主管单位督促物业履行公示义务。有条件的小区，成立业主委员会之后，还可以对公共收益进行接管。
第三种违法行为：强制捆绑收费，不允许业主自主选择服务商。
部分物业会设置各种各样的捆绑条件。新房交房的时候，强制业主必须在物业处缴纳装修押金、建筑垃圾清运费，并且规定只能使用物业指定的搬运、装修队伍。如果业主自己找外面工人进场，就百般刁难，限制材料车辆进入小区。还有部分小区，强制要求业主必须使用物业售卖的门禁、配件，不允许自行外购。
物业可以提供清运、搬运这类增值服务，但只能作为可选项目，不能强制业主消费。业主有权利自己挑选装修、搬运服务商。物业可以对装修施工做出管理规范，约束施工时间、垃圾堆放要求，维护小区秩序，但是没有权力强迫业主花钱购买自家的增值服务。如果物业设置门槛，不让业主自主找的施工人员、建材车辆进入小区，就属于违规。遇到这类情况，不要和保安发生正面冲突，留存录音视频证据，向监管部门投诉。
第四种违法行为：未经同意擅自处置业主个人信息，泄露住户隐私。
办理入住的时候，业主需要向物业登记手机号、身份证、房屋信息。这些属于业主的个人隐私信息。物业有义务妥善保管。但现实当中，出现过物业把业主联系方式批量给到装修公司、房产中介的情况，导致业主频繁接到推销骚扰电话。还有物业随意对外提供业主房号、家庭人员信息。
未经业主许可，向外泄露住户个人信息，已经违反相关法律。另外，小区遍布监控摄像头，监控的影像资料，物业也不能随意对外散播。如果出现监控录像外泄，同样需要承担责任。业主发现自己信息被物业泄露，要保存骚扰记录等相关线索，向有关部门反馈。
第五种违法行为：随意设置门槛，侵害业主正当通行权利。
这里主要包含两类情况。一类是，物业为了催缴物业费，限制业主进出小区，刷门禁卡失效，不让业主车辆驶入小区。小区房屋属于业主私有财产，不管物业费有没有缴纳，物业都无权阻拦业主回家。物业费纠纷属于经济合同纠纷，物业不能用剥夺业主出入小区的权利来施压。
还有一类，物业私自占用消防通道、人行通道划车位出租，堵塞逃生通道。消防通道属于生命通道，不允许占用牟利。物业把公共通行区域改成收费车位，本身就是不合规的行为。遇到通道被占用，除了向物业提出异议，还可以向消防相关部门反馈。
讲完这五类常见违法情形，也要澄清业主群体当中流传很广的误区：是不是物业有违法行为，业主就可以直接拒交物业费？
这个问题一定要理性看待。物业费是基于物业服务合同产生。如果物业只是部分服务不到位，单项行为违法，业主不能直接单方面全部拒缴物业费。很多业主因为物业做错事就一分钱不交，后续被物业起诉，往往得不到法院全部支持。
正确逻辑是：物业存在违法违规行为，业主单独针对该行为去投诉、举报、维权；而物业费，针对物业没有完成服务约定的部分，可以要求减扣对应服务费用，但是不能简单粗暴全部拒缴。不少业主踩过这个坑，明明是物业有错在先，最后反而因为拒缴物业费败诉。
接下来讲普通业主完整可落地的维权步骤。
第一步，固定证据。不管面对哪一类物业侵权行为，证据永远是第一位。照片、视频、聊天记录，物业张贴通知告示，录音，缴费票据，全部妥善留存。没有证据，后续投诉很难推进。很多业主维权的时候只有口头描述，拿不出材料，问题很难被认定。
第二步，和物业正式沟通反馈。把存在的问题书面或者线上告知物业，明确提出自己的诉求，要求物业整改。尽量留下沟通记录，不要只做口头争吵。部分问题，沟通之后物业就会修正。
第三步，向主管部门投诉。沟通无效，不用一直和物业纠缠。各地住建部门下面都有物业行业监管机构，12345政务热线也可以提交诉求，把事实和证据提交上去，监管部门会督促物业整改。这是性价比很高的维权渠道。
第四步，借助业主集体力量。小区业主分散，单个人维权力量有限。条件成熟的小区，推动成立业主委员会。业委会可以代表全体业主，监督物业履职，要求公示账目，甚至按照流程更换物业公司。很多小区业主维权难，根源就是没有集体代表机构。
第五步，法律途径作为兜底。如果物业的违法行为带来实际财产损失，前面方式都解决不了，可以通过诉讼的方式主张权益。
客观来讲，物业行业本身参差不齐，有服务到位的物业，也有不少权责边界分不清的物业。业主和物业，不是天然的对立关系。业主按时交纳物业费，是为了换取约定好的服务；物业公司收取费用，就要履行合同当中的各项义务。
作为小区住户，不必一上来就和物业撕破脸，但也不能对物业的违法操作一味忍让。很多业主吃亏，就是因为不知道哪些属于物业越界行为，遇到不合理对待，只觉得无可奈何。认清物业的权力边界，掌握证据，用好投诉渠道，才能够维护自己作为业主的合法权益。