齐鲁晚报·齐鲁壹点记者孟杰

2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，为全国城市更新工作绘就任务书与路线图。在国家战略纵深推进的关键节点，10月19日，以“城市更新时代强音”为主题的2026城市更新高质量发展学术交流会在济南举办。

会上，住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会党委书记仇保兴做了题为《推动“自主更新、原拆原建”若干策略》的线上专题报告。报告提出了“自主更新、原拆原建”实施的必要性、优势以及目前面临的阻力，并逐一拆解十项具体实施策略，为“自主更新、原拆原建”把脉开方。

仇保兴指出，在地方政府债务压力较大、城市新区扩展已经停止的特殊阶段，“自主更新、原拆原建”是城市更新的重要方向。它可以激发群众改造自有住房的主观能动性，可以扩大投资、促进消费，倍增内循环，增加民众资产性收益；同时保存邻里网络，提升社区归属感；自主更新有利于群策群力创建和推广“好房子”，提升宜居性；减少地方财政负担和促进美丽低碳城市建设等。

仇保兴在报告中也点明了现实推进面临的阻力。地方政府原有大拆大建的惯性思维和机构职能以及对土地财政依赖性是比较大的阻力。“原拆原建改变了原有的指定性旧改模式，政府不适应由包办主导者转为启动托底者。”仇保兴介绍，除此之外，个别高龄独居的老人怕干扰老年生活，意愿不足也是“自主更新、原拆原建”其中一个阻力。

仇保兴指出，“原拆原建、自主更新”目前正在快速发展，全国已有二十余个省市出台相关政策，但各地政策标准存在一定差异，亟需明晰落地策略。

在随后的报告中，仇保兴也对应目前存在的问题提出了十项具体实施策略。他表示，首先就要扩大自主更新、原拆原建的重建范围，非CD类居住条件较差的老旧住房，参照中央文件和《民法典》的相关条文也可开展拆除重建。“尤其是最近广州和浙江出台的政策，都对非CD类住房也可以拆除重建明确了一些条件。”

“我们一定要通过‘增容不增套数’来消除对本地房地产市场的冲击。”仇保兴表示，每户可适度增容10-20平方米，因为改造把原来没有电梯的房子改成有电梯的房子，它的公用面积会增加，每户会减少5-10平方米。“如果我们通过增加10-20平方米的适度增容，增容部分比照同地段楼面价70%到80%来收取，专款用于老旧小区改造配套。这样老旧小区内部的一些配套设施可以通过增容费来解决。”仇保兴说，这是不少地方的成功经验。

要扩大业主自主选择权，保障业主可自主选择是否增容，设计、代建、监理、物业等主体交由业主集体自主选择。可以引导企业介入承担地下车库和配套管线建设，通过车位运营平衡收益，减轻业主自筹资金承担。

在资金方面，仇保兴提出，中央、省、市三级旧改补助资金要透明化、长期化、稳定化，助推自主更新、原拆原建；要健全金融配套服务，消除业主后顾之忧。“我们可以学习其他的一些新建城市，原产权证抵押贷款，畅通旧改资金的信贷渠道。还可以采取带押过户、反向抵押、以房养老等便民利民金融工具。"仇保兴说，也可以由街道、社区和专营银行等各方出资设立“更新帮扶基金”，对经济特别困难、刚刚装修好的房子提供无息或低息贷款。

此外，他建议政府多部门建立绿色通道联合审批，为“原拆原建、自主更新”保驾护航；保险机构、主办银行可推行住房价值保险，让业主放心投资自有房产。

仇保兴表示，“原拆原建、自主更新”需要重建一个长远的节能、减排、节水激励机制。在工作的推进中，要明确节能、节水和降碳等激励政策，助推美丽低碳小区建设。此外，在自主更新过程中，可以适当增容，扩增平急两用设施和科创空间建设，提升社区活力。