江浙沪买房，最危险的不是买贵了。

是买了一个"便宜"的。

因为便宜的原因，往往是卖不掉。

同一片江浙沪，上海成交均价 43901元/㎡，徐州 6935元/㎡。差 6 倍。

但真正拉开差距的不是价格，是去化周期——按现在的速度，把库存卖完要几个月。

杭州：10.3 个月。

苏州：30.7 个月。

昆山：45.2 个月。

你以为省下的几百万，其实是预支了以后卖不掉的代价。

再看一个更硬的信号。

7月28日，上海第六批次土拍，杨浦滨江八埭头地块 219 轮竞价、溢价 35.83%，保利+华润 161.2 亿拿下。同一批次，奉贤新城地块 3.3 亿底价成交。

6月26日，杭州滨江省儿保南地块，243 轮、溢价 79.03%，刷新上半年总价、单价、溢价率三项纪录。同一时间，临安、乔司、崇贤，清一色底价。

中介的话能包装，分析文章能带节奏，开发商拿地是掏真金白银。跟着这笔钱走，比看十篇攻略准。

沪杭苏怎么选？

上海买确定性，杭州买成长性，苏州买稀缺。

上海：二手房价格连涨 7 个月，8月环比领跑全国，上半年成交 14.7 万套创五年同期新高。

杭州：去化周期长三角最短，土拍上半年平均溢价 36%，数字经济、AI 的产业人口是真金白银在进。

苏州：园区金鸡湖地块 74 轮竞价、楼面价 68920元/㎡ 刷新江苏纪录——但全市去化周期 30.7 个月，除园区核心外别乱碰。

南京先别急着抄底，它是长三角核心五城里唯一成交均价同比还在跌的城市。

警惕"以价换量"的板块。

浦东上半年二手房成交破 4 万套、同比涨 15%，看着很火。但同期临港挂牌量半年增了 40%，保利铃兰公馆同户型从 400 万跌到 210 万，全区二手均价 22196元/㎡，比 2021 年高点砍掉一半还多。

更狠的一个数字：临港未售新房加潜在库存约 2 万套，2025 年全年只成交 2073 套。2026 年五大新城供地计划，嘉定、松江、青浦还有 25–35 公顷，临港直接归零。

热闹，从来不等于卖得掉。

江浙沪房子买哪里