[红书R]《上海市城市更新和住房发展 “十五五” 规划》近日出炉，上海旧改赛道完成了一次根本性换挡！未来五年的拆迁、更新，不再是遍地开花，而是精准锚定三大赛道，旧改的模式、范围、安置逻辑全部迎来重构！

[微笑R]内环：不再大拆大建
内环以内，几乎不会再出现大范围整片旧改拆迁。衡复风貌区、外滩、老城厢等历史片区，工作主线转向风貌保护、厨卫升级、街区微更新，优先修缮，谨慎拆除。 内环真正具备较高拆除重建、原拆原建概率的，只剩下两类房源：
第一类，小梁薄板房屋。市级目标，2026 年底力争完成剩余约2万平米小梁薄板改造任务。
第二类，零星不成套职工住宅。规划明确， 2030 年底力争基本完成全市不成套职工住宅改造。
内环零星点位，不会整片征收，大多采用抽户、协议置换、原地成套改造模式。原地回搬、厨卫升级扩容是主流，大额货币动迁的机会大幅减少。

[哇R]中环沿线：未来 5 年拆迁更新的主战场
中环中外环一带，是十五五更新最大的主战场。 这片区域的任务分为两条主线：不成套公房成片改造 + 城中村整体改造。
1、不成套职工住宅连片更新片区
杨浦滨江、大场-淞南、普陀桃浦周边、浦东金桥、高桥等片区，留存大量上世纪五六七十年代建成的职工新村。这批不成套公房，是 2030 年前改造攻坚的核心任务。 这里的改造模式更加多元，部分片区条件成熟，可以走拆除重建；更多小区优先美丽家园综合修缮、加装电梯、厨卫改造。是否拆迁，取决于房屋安全等级、居民改造意愿以及片区整体更新单元规划，而不是单纯看小区房龄。
2、中环近郊城中村，迎来启动窗口期
城中村是十五五拆迁动作最集中、腾地力度最大的板块。市级规划定下目标，到 2026 年底全面启动一批城中村整体改造项目，2027 年底完成前期动迁腾地，同时可以采用房票安置等多元化安置方式。 已经明确的首批市级重点城中村项目集中在闵行颛桥中心村、浦江召稼楼、华漕诸翟村、吴泾共和村等。宝山淞南、高境，浦东三林、北蔡，嘉定南翔周边，也储备了大量城中村更新点位。 城中村项目，是未来五年最有可能出现整村动迁、土地整体出让的板块，也是近郊片区板块能级跃升最重要的催化剂。

[飞吻R]五大新城与远郊：以城中村改造、集镇更新为主
五大新城不会出现大规模的老城区拆迁浪潮。更新重心落在老集镇城中村改造、农民集中居住、老旧集镇提质。 远郊旧改节奏，更多跟着产业落地、重大工程、轨道交通规划走，属于项目导向型的点状更新，不会铺开普惠式旧改。