【首尔公寓均价突破16亿韩元，东京新建公寓均价突破1.6亿日元。首尔房地产重创李在明支持率，东京高房价刺激政府加紧修改外国人政策。】8月29日，综合 KOREA WAVE、TBS《Hiru‑Obi》等多家韩日媒体报道——首尔和东京公寓均价以不同形式猛烈上涨，引发各界关注。据KOREA WAVE相关报道：首尔公寓房价走高，8月平均交易价格达16.739亿韩元，突破16亿韩元关口。而7月均价还为15.9490亿韩元，上涨 0.78%。根据KB不动产本月23日公布的《8月全国住宅价格动向》，截至当月10日，首尔公寓成交价格环比上涨1.14%。韩国全国涨幅为0.41%。首尔房价上涨以江北区域尤为突出。分区涨幅为中浪区以 2.25%居首，其次是城北区2.08%、芦原区1.95%、钟路区1.94%、江西区1.86%、九老区1.8%、东大门区1.68%。中浪区已经连续两个月成为首尔涨幅最高的区域。相关报道分析：8月3日韩国出台税制改革方案，计划加重高价住宅持有者税负。受此影响，购房需求大量涌向税负相对更低的首尔近郊等区域。税制改革方案公布前后，购房需求明显向江南以外板块集中。
与此同时，东边日出西边雨，东京的房价进入“亿日元”的常态化。按照不动产经济研究所8月20日发布数据：日本首都圈新建公寓均格达1.6493亿日元，创下历史新高，同比大涨63.7%。单看东京 23区，均价更是高达2亿6520万日元，同样刷新历史峰值。回想一下，2000年代高层公寓建设热潮兴起之时，东京等首都圈新建公寓均价大致维持在4000‑4200万日元，等于20年间房价上涨超1 亿日元，涨幅的确十分惊人。观察东京新建公寓均价走势，2020年后房价进入急速上行通道。主要存在三大推动因素：一是建筑建材价格飞涨。据建设物价调查会数据，受日元贬值叠加中东局势紧张影响，建材价格大幅走高。防水材料、保温材料等高度依赖石油原料的建材，供给担忧与涨价现象十分突出。二是人力成本飙升。建筑业从业人口持续萎缩。日总务省劳动力调查显示，1997 年建筑业就业人数685万人，2025年降至478万人，20多年减少超200万人。三是土地购置成本高涨。在东京等都市获取公寓大规模建设用地成本极其高昂等多重因素叠加，新建公寓供给套数大幅缩减：首都圈新建公寓供给量从2005年84148套，滑落至2025年仅有21962套，供给不足进一步推升房价。
点评几句：首先是首尔房价再度冲高折射韩国楼市吊诡的一幕：政府本想通过加征豪宅税调节高房价，结果政策预期和市场现实出现反向错位。政策出台后，资金刻意避开税负加重的江南核心豪宅区，大量涌入税负压力更小的江北、近郊板块，直接推高普通区域房价。中浪区连续两个月领涨首尔，京畿道多个片区同步大幅上行，交易价、全租押金双双走高，说明需求没有被压制，只是发生区域转移。16亿韩元的公寓均价，换算成人民币近850万，对于普通工薪阶层门槛极高。一边是国民收入压力大，年轻人购房困难；一边楼市受政策扰动持续升温，税收调节工具反而变成房价轮动上涨的推手。教训在于只针对高端住宅的单边税收调整，如果不配套供给、信贷等组合拳，很难真正实现楼市降温，反而容易催生资金的套利避险行为，让普通城区居民承担房价上涨代价。再看日本东京楼市也呈现出畸形的结构性变局，新建公寓同比暴涨超六成，东京23区均价突破2.6亿日元，20年间房价翻数倍，刚需购房群体被严重挤压。当下日本楼市已分化为两套逻辑：富裕阶层把房产当作资产配置工具，普通年轻人却被亿级日元房价挡在门外。成本刚性之下，短期看不到房价回调契机。这也提供警示：人口缩减背景下，如果土地供给、建筑业劳动力短板得不到破解，大城市住宅价格泡沫会持续加重，社会住房阶层鸿沟也会不断拉大。