澳洲房产投资的融资环境正在恶化

由于澳洲各家银行不再将负扣税带来的税务减免计入现金流模型，投资贷款额度普遍出现约20%左右的缩水。

以往购房者在获得预批后，通常会将其视为较高确定性的融资依据，但当前环境下，这一惯例正在被打破。

据澳媒报道，有购房者在预算公布后参加拍卖并成功购房，原本银行预批额度为80万澳元，但事后银行重新评估后将可贷金额下调至约50万澳元，导致交易风险骤增。

除了传统房贷银行，原本作为替代方案的非银行贷款机构（如各类私募信贷基金）也面临资金源头的收缩，这意味着投资者的备选融资方案也正在减少。

雪上加霜的是，澳洲联邦政府正在酝酿对房地产投资者的税收政策进行改革。市场普遍预期可能会削减资本利得税（CGT）的折扣（例如从50%降至33%或25%），甚至限制负扣税的使用范围（如仅限两套投资房以内）。一旦这些政策在预算案中落地，投资房的财务吸引力将大幅下降。

澳洲部分州的购房资助计划或印花税优惠政策将在2026年陆续到期（如昆士兰州的首次购房者资助计划），这也会间接影响市场的整体购买力和交易成本。

目前澳洲家庭的平均房贷还款已占到收入的50%以上。如果央行利率在未来继续上调1%-2%，许多投资者的现金流缓冲将被击穿，面临严重的还款压力。

当信贷收紧与潜在的税收打击同时发力，可能导致市场需求骤减。一旦房价停滞或下跌，高杠杆持有者可能引发恐慌性抛售，导致资产价值缩水，形成“房价跌-抵押品贬值-银行进一步收紧”的恶性循环。